1. Hộ gia đình – chủ thể sử dụng đất

- Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 2, thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 chưa đề cập cụ thể đến đối tượng sử dụng đất  và do đó, không quy định về “hộ gia đình”.

- Hộ gia đình với vai trò là chủ thể sử dụng đất được đề cập lần đầu tại Luật Đất đai năm 1993. Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 nêu: “...Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chưa nêu khái niệm hộ gia đình.

- Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và chưa có khái niệm về hộ gia đình: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất là người sử đụng đất” (khoản 2 Điều 9).

- Luật Đất đai năm 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Khoản 2 Điều 5). Đồng thời nêu rõ khái niệm: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” (khoản 29 Điều 3).

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” (khoản 30 Điều 3).

2. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

a) Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 2003

- Điểm c khoản 2 Điều 3 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tên người sử dụng đất được ghi như sau: “Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình”.

- Tiếp đó, tại Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thay thế Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT), điểm c khoản 2 Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định trên quy định tên người sử dụng đất được ghi như sau: “c) Trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp hoặc được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người đại diện hộ gia đình và của người vợ (hoặc chồng) người đại diện đó; nếu hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chỉ ghi họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của hai vợ chồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi hộ đó đăng ký thường trú hoặc có chứng nhận của công chứng nhà nước; nếu người đại diện hộ gia đình không có vợ (hoặc chồng) hoặc có nhưng vợ (hoặc chồng) của người đại diện hộ gia đình không có quyền sử dụng đối với diện tích đất chung của hộ gia đình thì chỉ ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người đại diện.

Trường hợp được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người có tên trong quyết định (hoặc phương án) giao đất; nếu trong quyết định (hoặc phương án) giao đất ghi là giao cho hộ gia đình thì ghi như đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người có tên trong hợp đồng thuê đất; nếu trong hợp đồng thuê đất ghi là hộ gia đình (hoặc người đại diện của hộ gia đình) thì ghi như đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình.

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người có tên trong hợp đồng, văn bản về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất; nếu người nhận quyền sử dụng đất có đề nghị ghi là hộ gia đình thì ghi như đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình”.

Như vậy, theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình được ghi theo tên của người chủ hộ gia đình theo Sổ hộ khẩu. Theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT, ghi tên người đại diện hộ gia đình và của người vợ (hoặc chồng) người đại diện đó (trừ trường hợp có thỏa thuận ghi  tên một người hoặc người còn lại không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình); tuy nhiên chưa nêu việc xác định người đại diện hộ gia đình như thế nào?

- Cần lưu ý rằng, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 10/12/2009) đã thay cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” bằng cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Nói cách khác, thực hiện chủ trương nhập chung các loại giấy tờ thành một: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước đó.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thay thế Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT, có hiệu lực từ ngày 10/12/2009), tại điểm c khoản 1 Điều 4 về ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau: “c) Hộ gia đình thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân (nếu có) của người đại diện hộ gia đình (là thành viên của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình) theo quy định của pháp luật dân sự”.

Theo quy định này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình ghi tên của người đại diện hộ gia đình cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, đồng thời nêu rõ người đại diện trong trường hợp này xác định theo quy định của pháp luật dân sự. Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.

b) Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 2013

Các văn bản quy định gồm:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020)

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư này thay thế các Thông tư: Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ; Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai). Tại điểm c khoản 1 Điều 5 quy định ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau: “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.

Theo quy định này Giấy chứng nhận của hộ gia đình ghi tên của chủ hộ, nếu chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình; đồng thời ghi thêm tên của vợ/chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ  sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Khoản 5 Điều 6 Thông tư này sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT như sau: “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Với quy định trên, Giấy chứng nhận của hộ gia đình đã xác định rõ các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản của hộ gia đình. Là một thuận lợi cho quá trình thực hiện các giao dịch có liên quan đến giấy chứng nhận của hộ gia đình.

- Thông tư số  53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 của  Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định ngưng hiệu lực thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 05/12/2017).

Như vậy, kể từ thời điểm này, Giấy chứng nhận của hộ gia đình không ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản. Lý do được nhiều người lý giải là việc xác định tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản của hộ gia đình làm chậm quá trình cấp sổ đỏ. Mặt khác, phát sinh nhiều vướng mắc trong việc xác nhận các thành viên hợp pháp trong gia đình. Vì vậy, việc ngưng hiệu lực quy định ghi tên toàn thể hộ gia đình lên sổ đỏ là phù hợp.

3. Quy định về hộ gia đình

Hộ gia đình với vai trò là chủ thể sử dụng đất được đề cập đến đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1993 đến nay. Ngoài Luật Đất đai năm 2013 đã có khái niệm hộ gia đình, hai đạo luật trước đó chưa giải thích về hộ gia đình. Việc xác định các thành viên hộ gia đình căn cứ vào các Giấy chứng nhận cũng không thể vì Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người chủ hộ hoặc người đại diện.

Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995 đưa ra khái nhiệm Hộ gia đình: “1- Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó. 2- Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó.”

Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể thế nào là hộ gia đình. Tại Điều 101 về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân quy định: “1. Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. 2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”.

Tại Luật Cư trú năm 2020 cũng chưa quy định thế nào là hộ gia đình. Tại khoản 1, 2 Điều 10 của Luật về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú quy định: “1. Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình. 2. Người không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này nếu có đủ điều kiện đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú tại cùng một chỗ ở hợp pháp theo quy định của Luật này thì được đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú vào cùng một hộ gia đình”.

Tóm lại, các văn bản liên quan chưa giải thích về khái niệm “hộ gia đình”. Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 29 Điều 3 giải thích: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất .

Theo khái niệm trên, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu:

(1) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất./.