1. Về mặt kỹ thuật:

Đối với Luật Đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tập trung tại Điều 188 (Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và Điều 168 (Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất).

Luật Đất đai năm 2024 quy định tập trung các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và quy định thêm điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại Điều 45.

2. Các điều kiện chung để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Một là, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (viết tắt là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024) và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024);

Trong đó, về thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế chỉ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

 Hai là, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. So với Luật Đất đai năm 2013, điều kiện này được bổ sung, làm rõ hơn với quy định “hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật” (Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định “Đất không có tranh chấp”).

Về khái niệm “tranh chấp đất đai”, Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 giải thích “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm khái niệm “Đất đang có tranh chấp” tại khoản 16 Điều 3, cụ thể: “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.

Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa Luật Đất đai năm 2013 quy định “quyền sử dụng đất không bị kê biên”, đồng thời bổ sung thêm quyền sử dụng đất không bị “áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án” để bao quát các trường hợp liên quan đến thi hành án dân sự.

Bốn là, trong thời hạn sử dụng đất. Quy định này kế thừa quy định tại Luật năm 2013.

Năm là, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Quy định này được bổ sung so với Luật Đất đai năm 2013.

3. Các điều kiện riêng

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm các điều kiện khác đối với một số trường hợp:

- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

- Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây (khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024): (i) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện về bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai năm 2024). (ii) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. (iii) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất thuộc chính sách hỗ trợ đất đai để bảo đảm ổn định cuộc sống cho cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 2 Điều này nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức mà thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi (theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật Đất đai năm 2024) thì phải đáp ứng điều kiện thuộc trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện (quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai năm 2024).

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định (khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất (khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (quy định tại Điều 176 của Luật Đất đai năm 2024) thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế (khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

- Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: (i) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (ii) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó. (iii) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024)./.