“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này”.

Sổ địa chính theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 21 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau: Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất; dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất; dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất); dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất; dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất. Sổ địa chính là một thành phần của hồ sơ địa chính (Điều 4 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp đăng ký biến động.

Có thể hiểu rằng, việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế quyền sử dụng đất ở thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Kết quả của việc đăng ký là cập nhật vào Sổ địa chính mà không cấp Giấy chứng nhận vì họ không thuộc đối tượng được quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Để bảo hộ quyền lợi của những người này trong thừa kế, Luật Đất đai cho phép họ được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho các đối tượng theo quy định.  

Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT ngày 16/10/2023 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến việc nộp, xuất trình sổ hộ khẩu và giấy tờ liên quan cư trú khi thực hiện thủ tục hành chính, cung cấp dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai) về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, quy định Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

Theo quy định tại Điều 25 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, có 13 trường hợp phải cập nhật, chỉnh lý biến động tài liệu hồ sơ địa chính, trong đó có 12 trường hợp cập nhật, chỉnh lý biến động sổ địa chính. Trường hợp đăng ký biến động (trừ trường hợp: Đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi nội dung thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Nhà nước thu hồi đất) thì tài liệu phải cập nhật, chỉnh lý biến động gồm Bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính. Căn cứ để cập nhật, chỉnh lý biến động tài liệu hồ sơ địa chính là Giấy chứng nhận đã cấp hoặc xác nhận thay đổi và hồ sơ thủ tục đăng ký biến động đã được kiểm tra đủ điều kiện quy định.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế quyền sử dụng đất ở tại khoản 3 và 4 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 thuộc trường hợp đăng ký biến động để được cập nhật vào hồ sơ địa chính nói chung và Sổ địa chính nói riêng. Tuy nhiên, các quy định pháp luật lại chưa đề cập đến thủ tục đối với trường hợp này. Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định “...trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp” và Thông tư về hồ sơ địa chính đều không quy định trường hợp chỉ cập nhật Sổ địa chính mà không cấp Giấy chứng nhận. Theo quy định tại khoản 1 và khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”; “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Để đảm bảo tính đồng bộ của pháp luật và yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, quy định thủ tục đối với trường hợp nêu trên./.