Việc áp dụng quy định nêu trên được hướng dẫn tại Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, được sửa đổi, bổ sung tại: khoản 12 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, khoản 1 Điều 3 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ, khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ, quy định các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, cụ thể:

1. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai nêu trên, gồm:

- Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;

- Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;

- Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;

- Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

- Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.

- Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.

Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

- Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị[1].

- Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết định gia hạn.

Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.

4. Thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian được gia hạn 24 tháng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai và Điều 15b của Nghị định này[2].

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định về các trường hợp bất khả kháng của pháp luật và thực tế triển khai các dự án đầu tư để xác định thời gian bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng đối với dự án thuộc địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trường hợp dự án thuộc địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên thì căn cứ đề xuất của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có liên quan, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định; trường hợp cần thiết lấy ý kiến của Bộ, ngành liên quan[3].

Vấn đề đặt ra trong việc áp dụng nội dung “trừ trường hợp do bất khả kháng” tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên với 02 cách hiểu như sau:

Một là, việc xem xét khoảng thời gian bất khả kháng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện gia hạn. Nói cách khác, trong khoảng thời gian người sử dụng đất được gia hạn mà có xảy ra yếu tố bất khả kháng thì không tính thời gian bất khả kháng này trong thời gian gia hạn. Cách hiểu này phù hợp với khoản 4 Điều Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP) là “Thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian được gia hạn 24 tháng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai”.

Hai là, yếu tố bất khả kháng phải được xem xét cả trong thời gian khi chưa được gia hạn sử dụng đất. Nghĩa là, đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, nếu khoảng thời gian này có xảy ra yếu tố bất khả kháng thì khoảng thời gian được xác định là bất khả kháng không tính vào thời gian không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ. Và trường hợp trong thời gian gia hạn 24 tháng theo quy định mà xảy ra yếu tố bất khả kháng thì thời gian bất khả kháng cũng không tính vào thời gian gia hạn 24 tháng.

Để áp dụng pháp luật thống nhất và bảo đảm tính công bằng trong sử dụng đất, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét quy định rõ ràng về việc loại trừ khoảng thời gian được xác định là bất khả kháng khi xem xét các quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có trường hợp quy định tại điểm I khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013./.