1. Các trường hợp bắt buộc phải công chứng/chứng thực

(1) Lĩnh vực đất đai (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015)

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

(Ghi chú: Các trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên).

(2) Nhà ở

- Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (Điều 122 Luật nhà ở 2014, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015)

(Ghi chú:  Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Khoản 4 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

(Ghi chú: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực).

(3) Xe, gồm: Xe ô tô; máy kéo; rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô, máy kéo; xe mô tô hai bánh; xe mô tô ba bánh; xe gắn máy (kể cả xe máy điện) và các loại xe có kết cấu tương tự; xe máy chuyên dùng của Công an sử dụng vào mục đích an ninh (điểm b khoản 2 Điều 8 Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ trưởng Bộ Công an quy định về quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ)

Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân

(Ghi chú: những trường hợp này có thể lưạ chọn phương thức xác nhận của cơ quan, tổ chức, đơn vị đang công tác đối với lực lượng vũ trang và người nước ngoài làm việc trong cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế mà đăng ký xe theo địa chỉ của cơ quan, tổ chức, đơn vị công tác).

(4) Trường hợp kinh doanh bất động sản: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn thuộc (Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản)

(Ghi chú: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

(5) Giám hộ (Điều 48 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Trường hợp người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ lựa chọn người giám hộ cho mình thì khi họ ở tình trạng cần được giám hộ, cá nhân, pháp nhân được lựa chọn là người giám hộ nếu người này đồng ý. Việc lựa chọn người giám hộ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

 (6) Di chúc (Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015)

- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

- Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

(7) Hôn nhân và gia đình

- Thỏa thuận về việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 38 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014).

-  Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn (Điều 47 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014).

- Thỏa thuận về việc mang thai hộ phải được lập thành văn bản có công chứng. Trong trường hợp vợ chồng bên nhờ mang thai hộ ủy quyền cho nhau hoặc vợ chồng bên mang thai hộ ủy quyền cho nhau về việc thỏa thuận thì việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý (Điều 96 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014).

(Ghi chú: Trong trường hợp thỏa thuận về mang thai hộ giữa bên mang thai hộ và bên nhờ mang thai hộ được lập cùng với thỏa thuận giữa họ với cơ sở y tế thực hiện việc sinh con bằng kỹ thuật hỗ trợ sinh sản thì thỏa thuận này phải có xác nhận của người có thẩm quyền của cơ sở y tế này).

(8) Cho thuê doanh nghiệp tư nhân (Điều 191 Luật Doanh nghiệp năm 2020)

Chủ doanh nghiệp tư nhân có quyền cho thuê toàn bộ doanh nghiệp tư nhân của mình nhưng phải thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao hợp đồng cho thuê có công chứng đến Cơ quan đăng ký kinh doanh, cơ quan thuế trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày hợp đồng cho thuê có hiệu lực. Trong thời hạn cho thuê, chủ doanh nghiệp tư nhân vẫn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật với tư cách là chủ sở hữu doanh nghiệp tư nhân. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu và người thuê đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân được quy định trong hợp đồng cho thuê.

2. Các mẫu văn bản hợp đồng, giao dịch được quy định các văn bản quy phạm pháp luật

(1) Kinh doanh bất động sản

- Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản: Mẫu số 09)

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

- Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư (mẫu số 01 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (mẫu số 02 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ (mẫu số 03 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng (mẫu số 04 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng (mẫu số 05 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mẫu số 06 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất (mẫu số 07 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản (mẫu số 08 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

(2) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực (7 bản: 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

(3) Văn bản thảo thuận mang thai hộ (Nghị định số 10/2015/NĐ-CP ngày 28/01/2015 của Chính phủ quy định về sinh con bằng kỹ thuật thụ tinh trong ống nghiệm và điều kiện mang thai hộ vì mục đích nhân đạo).

3. Một số vấn đề trao đổi

- Nhìn chung, có nhiều văn bản hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực thuộc 08 nhóm như giới thiệu ở khoản 1 bài này. Trong đó, các văn bản quy phạm pháp luật quy định mẫu văn bản đối với một số trường hợp như viện dẫn tại khoản 2 nêu trên. Như vậy, có nhiều văn bản chưa quy định mẫu văn bản. Trong trường hợp này, người soạn thảo phải căn cứ theo quy định pháp luật nội dung để xây dựng văn bản hợp đồng, giao dịch bảo đảm các nội dung, yêu cầu đúng quy định.

- Các mẫu hợp đồng, giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.

Như vậy, những trường hợp giao dịch bất động sản không nhằm mục đích sinh lợi nghĩa là không phải kinh doanh bất động sản. Vậy có được áp dụng các mẫu văn bản nêu trên không; hay các văn bản hợp đồng, giao dịch bất động sản không thuộc trường kinh doanh bất động sản thì phải áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật chuyên ngành để xây dựng nội dung vản bản?