1. Đặt cọc và hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu khái niệm “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này.

Để thực hiện đặt cọc, các bên lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

2. Chấm dứt hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc chấm dứt theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015:

     “1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

     2. Theo thỏa thuận của các bên;

     3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

     4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

     5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

     6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

     7. Trường hợp khác do luật quy định.”

Đối với các trường hợp chấm dứt hợp đồng có căn cứ rõ ràng như: Hợp đồng đã được hoàn thành, hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn,... thì việc xác định sẽ dễ dàng hơn so với trường hợp hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện.

Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015 về hủy bỏ hợp đồng thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác do luật quy định.

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ[1] thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt.

3. Quy định thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng, không quy định thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng công chứng

Đối với hợp đồng có công chứng, việc hủy bỏ hợp đồng được thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014, cụ thể:

 Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.

Luật Công chứng quy định việc việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nhưng không quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Điều này dẫn đến 02 quan điểm khi bên có tài sản tiếp tục thực hiện giao dịch với người khác (không phải là người đặt cọc):

- Quan điểm thứ nhất: Yêu cầu các bên phải thực hiện hủy hợp đồng cọc theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014. Sau khi đã hủy hợp đồng cọc mới tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng với người khác. Điều này bảo đảm an toàn cho các bên tham gia giao dịch và cả công chứng viên, nhưng một số trường hợp không phù hợp với tính chất của việc hủy bỏ hợp đồng, ví dụ như: hợp đồng đặt cọc đã hết thời hạn nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì xác định là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, trong trường hợp này không thể là hủy bỏ hợp đồng.

- Quan điểm thứ hai: Xác định theo đúng bản chất là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì Luật Công chứng lại không quy định về thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, công chứng viên khó xác định được các hệ quả nếu thực hiện công chứng hợp đồng giao dịch mới: Khi ký hợp đồng đặt cọc mới, chủ sở hữu/sử dụng đã nộp phạt cọc và trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc chưa? Bên đặt cọc đã thu hồi được tiền chưa? Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bên mới có dẫn đến việc bên đặt cọc mất khả năng thu hồi tiền và trách nhiệm của công chứng viên như thế nào?...

4. Nội dung trao đổi

Từ thực tiễn trên, một số vấn đề đặt ra đối với Luật Công chứng như sau:

Thứ nhất, về kỹ thuật lập pháp, Luật Công chứng chỉ quy định việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch mà không quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng, giao dịch khác. Chính điều này dẫn đến cách hiểu của một số người rằng, chấm dứt hợp đồng chỉ có hủy bỏ, không áp dụng đơn phương chấm dứt, điển hình là trường hợp hợp đồng ủy quyền. Mặc dù Bộ luật Dân sự có quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền trong một mục riêng về hợp đồng ủy quyền nhưng nhiều người vẫn viện dẫn đến điều khoản về hủy hợp đồng tại Luật Công chứng để yêu cầu các bên phải thực hiện hủy hợp đồng ủy quyền mà không xem xét đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015 có đến 07 trường hợp chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, Luật Công chứng năm 2014 chỉ quy định về một trường hợp là hủy bỏ hợp đồng. Do đó, khi chấm dứt hợp đồng rơi vào các trường hợp khác thì pháp luật chưa quy định hình thức ghi nhận việc chấm dứt hợp hợp đồng, gây khó khăn cho người có tài sản khi tham gia các giao dịch cũng như công chứng viên trong việc giải quyết bảo đảm phòng ngừa tranh chấp.

Từ thực tiễn này, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét, hoàn thiện quy định về chấm dứt hợp đồng (thay vì hủy bỏ hợp đồng) trong Luật Công chứng./.