1. Quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập.”

Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn nêu trên mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, chỉ sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn để tạo thành vốn điều lệ của công ty.

2. Việc định giá tài sản góp vốn

Việc định giá tài sản góp vốn được thực hiện theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 trên cơ sở nguyên tắc đồng thuận, có sự thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc do một tổ chức thẩm định định giá.

3. Các điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất phải bảo đảm theo quy định của Luật Đất đai trong các trường hợp, như: góp vốn thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh, góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh, loại đất được góp vốn,... (Điều 73, Điều 188, Điều 169, Điều 193,... Luật Đất đai năm 2013).

4. Tính pháp lý của tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.

- Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 về nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013). Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Về doanh  nghiệp liên doanh thì chưa có văn bản quy định khái niệm, tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai năm 2013 có quy định “Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế”. Các đối tượng khác không thuộc trường hợp được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định trên, trường hợp nhận góp vốn được chuyển giao quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh. Những trường hợp nhận góp vốn là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được chuyển giao quyền sử dụng đất. Quy định trên phù hợp với Luật Doanh nghiệp năm 2020 về việc góp vốn của công ty.

- Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

- Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

5. Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

a) Các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ bao gồm các trường hợp cụ thể sau đây:

- Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.

- Các chủ thể bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể.

- Các cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.

- Các pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

b) Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn

Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  (được sửa đổi bởi Khoản 52 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), cụ thể như sau:

- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật; trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.

- Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó.

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản được quy định tại Điều 177 Luật Đất đai năm 2013.

- Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh được quy định tại Điều 184 Luật Đất đai năm 2013.

7. Nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất  

Theo quy định tại Điều 501 và 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật Dân sự cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan./.