1. Cung cấp thông tin trong giai đoạn áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự

Các biện pháp bảo đảm thi hành án dân nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. Có 3 biện pháp bảo đảm thi hành án bao gồm: phong tỏa tài khoản; tạm giữ tài sản, giấy tờ; tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản. Trong đó, biện pháp tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản có liên quan trực tiếp đến hoạt động công chứng.

Tại Điều 69 Luật Thi hành án dân sự nêu rõ biện pháp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 28 Điều 1 của Luật số 64/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự), trong trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản, trốn tránh việc thi hành án, Chấp hành viên ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án, tài sản chung của người phải thi hành án với người khác.

Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản phải được gửi ngay cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Chấp hành viên yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp các giấy tờ, tài liệu cần thiết để chứng minh quyền sở hữu, sử dụng; thông báo cho đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về quyền khởi kiện yêu cầu xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản.

Trường hợp cần thiết, Chấp hành viên phải xác minh, làm rõ hoặc yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản để thi hành án, giải quyết tranh chấp tài sản; yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản theo quy định của pháp luật.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có căn cứ xác định tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án, Chấp hành viên phải ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định; trường hợp có căn cứ xác định tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án thì Chấp hành viên phải ra quyết định chấm dứt việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Vấn đề đặt ra ở đây là Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản có được gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về công chứng để triển khai đến các tổ chức hành nghề công chứng tạm dừng việc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với các tài sản tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng theo Quyết định của Chấp hành viên Cơ quan Thi hành án dân sự không?

Với cách hiểu chưa thống nhất về “cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng” thì có tổ chức hành nghề công chứng không? Dẫn đến việc thực hiện không thống nhất của một số cơ quan thi hành án dân sự, có nơi có lúc thì có gửi quyết định nêu trên đến Sở Tư pháp, có nơi, có lúc lại không gửi quyết định định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản.

2. Cung cấp thông tin trong giai đoạn áp dụng biện pháp cưỡng chế

Biện pháp cưỡng chế được đặt ra trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành. Các biện pháp cưỡng chế thi hành án bao gồm: 1. Khấu trừ tiền trong tài khoản; thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án. 2. Trừ vào thu nhập của người phải thi hành án. 3. Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ. 4. Khai thác tài sản của người phải thi hành án. 5. Buộc chuyển giao vật, chuyển giao quyền tài sản, giấy tờ. 6. Buộc người phải thi hành án thực hiện hoặc không được thực hiện công việc nhất định. Biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án có những vấn đề đặt ra liên quan đến công chứng.

Việc thực hiện kê biên được quy định chung tại Điều 88 như sau:

“1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.

Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình. Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được ủy quyền vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp không mời được người làm chứng thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Khi kê biên đồ vật, nhà ở, công trình kiến trúc nếu vắng mặt người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản đó mà phải mở khóa, phá khóa, mở gói thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật Thi hành án dân sự.

2. Việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng.

Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, Chấp hành viên và người lập biên bản”.

Ngoải ra, Luật quy định cụ thể các trường hợp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 89), tài sản đang cầm cố, thế chấp (Điều 90), tài sản gắn liền với đất (Điều 94), nhà ở (Điều 95), phương tiện giao thông (Điều 96). Trong đó, kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định: trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký. Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để  tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi nhận được yêu cầu của Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự.

Đối với kê biên phương tiện giao thông thì Chấp hành viên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấm chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê hoặc hạn chế giao thông đối với phương tiện bị kê biên.

Đối với trường hợp là tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc cung cấp thông tin còn thực hiện theo Thông tư liên tịch số 15/2013/TTLT-BTP-BGTVT-BTNMT-BCA ngày 05 tháng 11 năm 2013 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ trưởng Bộ Công an hướng dẫn việc trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản. Tại khoản Điều 11 Thông tư liên tịch này có nêu: ngay trong ngày ký Quyết định kê biên tài sản hoặc giải tỏa kê biên tài sản thi hành án, Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm gửi Thông báo việc kê biên tài sản hoặc giải tỏa kê biên tài sản thi hành án dân sự đến Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để kịp thời xây dựng, cập nhật vào chương trình quản lý thông tin ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch đã công chứng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Từ quy định nêu trên, có thể thấy, đối với tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm thì Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm gửi Thông báo việc kê biên tài sản hoặc giải tỏa kê biên tài sản thi hành án dân sự đến Sở Tư pháp để thực hiện các việc nhằm ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch đã công chứng.

Tuy nhiên, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà không có đăng ký giao dịch bảo đảm thì các cơ quan có cách hiểu khác nhau, cụ thể: sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án. Như vậy, Cơ quan đăng ký có tổ chức hành nghề công chứng không? Hay chỉ là cơ quan liên Tài nguyên môi trường?

3. Trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế, triển khai thực hiện Quyết định số 35/2019/QĐ-UBND ngày 14/6/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành Quy chế quản lý, khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. Trong đó, tại Điều 8 quy định tiếp nhận thông tin ngăn chặn và thông tin giải tỏa ngăn chặn quy định: “1. Sở Tư pháp, các tổ chức hành nghề công chứng là cơ quan tiếp nhận các thông tin ngăn chặn, thông tin giải tỏa ngăn chặn để quản lý, cập nhật vào cơ sở dữ liệu công chứng, gồm:… Thông tin về việc áp dụng biện pháp tạm dừng, chấm dứt việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản; kê biên, giải tỏa kê biên tài sản thi hành án do cơ quan Thi hành án dân sự cung cấp. 2. Thông tin ngăn chặn, thông tin giải tỏa ngăn chặn và văn bản trao đổi thông tin khác có liên quan được lưu trữ, bảo quản khoa học, có hệ thống tại Sở Tư pháp và các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật”.

Điều 14 quy định trách nhiệm của các sở, ngành có liên quan có quy định: Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, Công an tỉnh, Cục Thi hành án dân sự tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường và các Sở, ngành khác có liên quan có trách nhiệm phối hợp thực hiện và chỉ đạo các đơn vị trực thuộc, cơ quan cấp dưới thực hiện việc cung cấp thông tin ngăn chặn, thông tin giải tỏa ngăn chặn về Sở Tư pháp hoặc các tổ chức hành nghề công chứng để cập nhật vào cơ sở dữ liệu công chứng ngay sau khi ban hành quyết định ngăn chặn hoặc quyết định giải tỏa ngăn chặn (khoản 2).

Như vậy, để thực hiện quản lý, khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng của tỉnh thì Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm phối hợp thực hiện và chỉ đạo các đơn vị trực thuộc, cơ quan cấp dưới thực hiện việc cung cấp thông tin ngăn chặn, thông tin giải tỏa ngăn chặn (thông tin về việc áp dụng biện pháp tạm dừng, chấm dứt việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản; kê biên, giải tỏa kê biên tài sản thi hành án) để Sở Tư pháp hoặc các tổ chức hành nghề công chứng cập nhật vào cơ sở dữ liệu công chứng.

4. Hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất, của mua bán nhà ở

- Điều 5 Luật Công chứng quy định tiá trị pháp lý của văn bản công chứng: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. 2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. 3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch”.

- Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

- Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này[1].

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Như vậy, khi hợp đồng đã công chứng thì sẽ có hiệu lực làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,… Tuy nhiên, đối với chuyển quyền sử dụng đất thì phải đến khi được đăng ký vào sổ địa chính thì mới có hiệu lực. Vậy trong khoảng thời gian từ khi công chứng hợp đồng, giao dịch và các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nếu tài sản thuộc trường hợp áp dụng các biện pháp ngăn chặn thì hẳn nhiên sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng, làm phát sinh những vấn đề pháp lý phức tạp liên quan để giải quyết.

Điều 75 Luật Thi hành án dân sự (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 32 Điều 1 của Luật số 64/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự) quy định giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án:

“1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.

2. Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

3. Trường hợp Chấp hành viên yêu cầu Tòa án giải quyết các việc quy định tại khoản 1 Điều 74 của Luật này và khoản 1, khoản 2 Điều này để thi hành án thì không phải chịu án phí, lệ phí Tòa án”.

 Quy định giải quyết tranh chấp nêu trên áp dụng trong giai đoạn tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án, không áp dụng giai đoạn áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

Từ quy định pháp luật nêu trên, để bảo đảm chặt chẽ, an toàn trong quá trình thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản, hạn chế tranh chấp phát sinh, cần thiết hoàn thiện quy định pháp luật thi hành án dân sự theo hướng Cơ quan Thi hành án dân sự cung cấp thông tin liên quan đến việc áp dụng biện pháp tạm dừng, chấm dứt tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản; kê biên, giải tỏa kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu đến Sở Tư pháp (cơ quan quản lý Nhà nước về công chứng) để giảm thiểu các rủi ro cho người dân trong giai đoạn công chứng khi thực hiện các giao dịch./.