Một trong những nội dung được sửa đổi quan trọng của Nghị định 30/2021/NĐ-CP là quy định về bàn giao kinh phí bảo trì chung cư. Theo đó, quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Nghị định 30/2021/NĐ-CP bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, theo đó quy định nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.

Nghị định bổ sung quy định, nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị, Nghị định 30/2021/NĐ-CPđã sửa đổi, bổ sung Điều 37Nghị định 99/2015/NĐ-CP theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp: Tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Nghị định cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.

Bên cạnh đó, Nghị định 30/2021/NĐ-CPcũng bổ sung, sửa đổi điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước như sau: Đã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở. Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê: Đối với thời gian sử dụng nhà ở trước ngày 19/01/2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo quy định tại Quyết định số 118/QĐ-TTg; đối với thời gian sử dụng nhà ở từ sau ngày 19/01/2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg.

Ngoài ra, tại khoản 12 Điều 1Nghị định 30/2021/NĐ-CPquy định bổ sung 01 điều kiện bán nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (khoản 3, Điều 63, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như sau: “Trường hợp nhà ở cũ do cơ quan, đơn vị có quỹ nhà ở tự quản chuyển giao cho cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận, quản lý nhưng tại thời điểm tiếp nhận, nhà ở này đã bị phá dỡ, xây dựng lại thì cơ quan quản lý nhà ở vẫn tiếp nhận và căn cứ theo từng trường hợp cụ thể để thực hiện bán cho người đang thuê theo giá bán quy định tại Điều 65 hoặc Điều 70 của Nghị định này mà không phải lập thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở”.

Nghị định 30/2021/NĐ-CPcũng bổ sung căn cứ xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước. Theo đó, giá bán nhà ở cũ áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân) được tính bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất.

Khoản 1Điều 65 Nghị định số 30/2021/NĐ-CPquy định khi xác định tiền nhà đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày 26/3/2021 thì xác định giá trị còn lại của nhà ở này theo hiện trạng của nhà ở tại thời điểm bố trí ghi trong quyết định, văn bản phân phối, bố trí hoặc trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc theo thời điểm sử dụng nhà ở được xác định theo các giấy tờ quy định tại điểm đ khoản 2Điều 57 của Nghị định này.

Mặt khác, việc dùng số định danh cá nhân thay chứng minh nhân dân khi làm thủ tục về nhà ở cũng là điểm mới của 30/2021/NĐ-CP, theo đó khoản 2 Điều 4 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định: Trường hợp công dân Việt Nam đã được cấp số định danh cá nhân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng số định danh cá nhân thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân (bản sao Giấy chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân, Hộ chiếu và các giấy tờ chứng thực cá nhân khác) khi thực hiện thủ tục liên quan đến lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 26/3/2021.