Theo đó, quy định nguyên tắc, nội dung và phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng, như sau:

Nguyên tắc quy đổi vốn đầu tư xây dựng

- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng là quy đổi các khoán mục chi phí đầu tư được quyết toán về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- Chủ đầu tư căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này tổ chức thực hiện quy đổi vốn đầu tư xây dựng đối với dự án, công trình thực hiện thi công xây dựng với thời gian lớn hơn 02 năm (từ ngày bắt đầu thi công xây dựng đến ngày nghiệm thu hoàn thành).

- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng phải phản ánh đủ các chi phí đầu tư đã thực hiện của dự án đầu tư xây dựng về thời điểm quy đổi. Trường hợp giá trị sau khi quy đổi nhỏ hơn giá trị đầu tư đã thực hiện được quyết toán thì sử dụng giá trị quyết toán chi phí đầu tư là giá trị quy đổi. Đối với dự án đầu tư xây dựng có chi phí lãi vay trong quá trình đầu tư thì chi phí này được giữ nguyên vào giá trị quy đổi của công trình.

- Báo cáo quy đổi vốn đầu tư xây dựng được lập với hồ sơ quyết toán để trình người quyết định đầu tư phê duyệt chậm nhất là 9 tháng kể từ ngày công trình được ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng.

- Chủ đầu tư được thuê các tổ chức tư vấn quản lý chi phí có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng để thực hiện quy đổi vốn đầu tư xây dựng. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn được thực hiện theo quy định.

Nội dung quy đổi vốn đầu tư xây dựng

- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng là quy đổi các khoản mục chi phí gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã thực hiện từng năm được quy đổi do sự biến động của các yếu tố trong chi phí bồi thường, chi phí xây dựng, chi phí theo dòng tiền và các yếu tố khác có liên quan về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- Chi phí xây dựng được quy đổi là tổng các chi phí xây dựng đã thực hiện từng năm của công trình (hạng mục công trình) được quy đổi do sự biến động của các yếu tố trong chi phí xây dựng (gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công và các khoản mục chi phí còn lại trong chi phí xây dựng gồm chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước) theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng quy định tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- Chi phí thiết bị được quy đổi là tổng các chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí quản lý mua sắm thiết bị công trình của nhà thầu; chi phí mua bản quyền phần mềm sử dụng cho thiết bị công trình, thiết bị công nghệ của dự án; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí chạy thử nghiệm thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác đã thực hiện từng năm được quy đổi do sự biến động của dòng tiền (nội tệ, ngoại tệ) và các yếu tố khác có liên quan về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- Chi phí quản lý dự án được quy đổi là giá trị chi phí quản lý dự án đã thực hiện từng năm được quy đổi do sự biến động của các yếu tố trong chi phí xây dựng và các yếu tố khác có liên quan về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được quy đổi là tổng các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng đã thực hiện từng năm được quy đổi do sự biến động của các yếu tố trong chi phí xây dựng, chi phí theo dòng tiền và các yếu tố khác có liên quan về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- Chi phí khác được quy đổi là tổng các chi phí khác đã thực hiện từng năm được quy đổi do sự biến động của các yếu tố trong chi phí xây dựng, chi phí theo dòng tiền và các yếu tố khác có liên quan về mặt bằng giá tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

Phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng

1. Vốn đầu tư xây dựng được thực hiện quy đổi theo các phương pháp như sau:

a. Phương pháp sử dụng hệ số quy đổi.

b. Phương pháp sử dụng chỉ số giá xây dựng.

c. Phương pháp lập dự toán theo khối lượng hoàn thành và giá xây dựng công trình tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

d. Phương pháp kết hợp các phương pháp nêu tại điểm a, b, c nêu trên.

2. Chủ đầu tư căn cứ theo hình thức thực hiện dự án, hình thức giá hợp đồng của các gói thầu xây dựng lựa chọn phương pháp nêu tại các điểm a, b, c, d khoản 1 nêu trên để thực hiện quy đổi vốn đầu tư cho phù hợp. Nội dung chi tiết các phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư số 18/2019/TT-BXD.

3. Mẫu báo cáo kết quả quy đổi vốn đầu tư xây dựng và mẫu bảng quy đổi vốn đầu tư xây dựng theo hướng dẫn tại Phụ lục số 2 và Phụ lục số 3 kèm theo Thông tư số 18/2019/TT-BXD.