1. Xác định thành viên Hộ gia đình sử dụng đất
Hộ gia đình có quyền sử dụng đất được Luật Đất đai năm 1993 quy định lần đầu tiên, sau đó là Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật duy nhất có giải thích thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, tại khoản 29 Điều 3 Luật này quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”; và khoản 29 Điều 3 “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.
Theo khái niệm trên, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu:
(1) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo khái niệm trên, các thành viên hộ gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải là người có công sức đóng góp thành viên phải có công sức đóng góp, trực tiếp tham gia sản xuất như một số quan điểm về thành viên hộ gia đình.
2. Hộ gia đình sử dụng đất tham gia quan hệ dân sự
Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Hộ gia đình sử dụng đất muốn tham gia các quan hệ dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự, cụ thể:
- Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/1996) quy định:
“1- Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó.
2- Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó”.
Theo quy định trên, hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự phải là (i) các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung.
- Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006) quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Như vậy, đề tham gia quan hệ dân sự, hộ gia đình phải là (i) các thành viên có tài sản chung, (ii) các thành viên cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung.
- Khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017) quy định “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”.
Điều này có nghĩa, hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự phải là (i) những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (ii) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; (iii) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
3. Căn cứ để xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất”
- Theo quy định tại các Quyết định, Thông tư về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) từ giai đoạn năm 2003 đến nay, việc đứng tên người sử dụng đất trên các giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên của chủ hộ hoặc người đại diện của hộ gia đình và vợ/chồng của người đứng tên mà có chung quyền sử dụng đất. Do đó, không thể xác định đầy đủ các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận.
- Theo quy định khoản 1 Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2007) về sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình: “Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ.
Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu”.
Khoản 1 Điều 10 Luật Cư trú năm 2020 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2021) về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú: “Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình”.
Như vậy, có thể căn cứ vào “Sổ hộ khẩu” của gia đình để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Với khái niệm đã được quy định tại tại khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.
Lưu ý rằng, các thành viên của hộ gia đình theo “Sổ hộ khẩu” có quyền sử dụng đất phải được xác định vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Do đó, vào thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì “Hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm đúng, đầy đủ thành viên hộ gia đình trong trường hợp tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ,...
4. Hộ gia đình ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự
Hiện nay, việc ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự của hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo các văn bản pháp luật đang có hiệu lực là Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
- Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 15/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
5. Những vấn đề pháp lý
- Xác định thành viên hộ gia đình: Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất tham gia quan hệ dân sự kể từ ngày 01/01/2017 (thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành) thì thành viên hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, việc áp dụng này chỉ phù hợp và tương thích trong trường hợp Giấy chứng nhận của hộ gia đình được cấp theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp Giấy chứng nhận của hộ gia đình được cấp theo Luật Đất đai năm 2003, 1993, 1987 thì hộ gia đình sử dụng đất được xác định như thế nào khi Luật Đất đai giai đoạn này chưa giải thích khái niệm hộ gia đình sử dụng đất và Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 có những quy định khác nhau về hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự, và những quy định này cũng không tương đồng với quy định về hộ gia đình sử dụng đất tại Luật Đất đai năm 2013.
Từ thực tiễn trên, kiến nghị các cơ quan chức năng có hướng dẫn cụ thể các vấn đề liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất: Thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất qua các thời kỳ; đối với những trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình từ giai đoạn này nên xem xét ghi tên tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất để hạn chế tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung theo phần?
Theo Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Xét về bản chất, quyền sử dụng đất của hộ gia đình là sở hữu chung hợp nhất của tất cả các thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xác định sở hữu chung của các thành viên gia đình nếu “không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần”.
Việc xác định thuộc sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung theo phần có ý nghĩa trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các thành viên hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất chung. Vì vậy, các văn bản pháp luật cần thiết phải làm rõ vấn đề này.
- Quyền của thành viên hộ gia đình là người chưa thành niên trong quan hệ dân sự
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Vậy đối với thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung chưa thành niên hoặc mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì bảo đảm quyền của họ như thế nào? Thiết nghĩ, đối với trường hợp này thì phải thực hiện như đối với việc định đoạt tài sản riêng của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình và Bộ luật dân sự./.