1. Quy định chung về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai.

2. Thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất của người có chung quyền sử dụng đất với nhóm người sử dụng đất

Tại khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định.

Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Với quy định này, khi người có chung quyền sử dụng đất với nhóm người sử dụng đất muốn thực hiện quyền của mình độc lập với những người khác trong nhóm thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Tất nhiên, điều kiện là thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm phải đủ điều kiện để tách thửa theo quy định. Trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để phân chia theo phần thì phải thực hiện quyền của người sử dụng đất theo nhóm người sử dụng đất và ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích đất của người sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Theo đó, người sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện quyền của người sử dụng đất từ thời điểm có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để việc thực hiện quyền đối với một phần diện tích đất đảm bảo điều kiện về tách thửa thì phải thực hiện thủ tục đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, đo đạc tách thửa là một phần trong thủ tục thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất trong hai trường hợp trên: Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong nhóm người sử dụng đất và chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điểm khác nhau cơ bản trong hai trường hợp này khi xác định thời điểm được thực hiện quyền, đó là: Trường hợp người có chung quyền sử dụng đất được thực hiện quyền của mình sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận, do đó, phải qua hai bước: (i) Tách thửa và cấp Giấy chứng nhận; (ii) thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần diện tích quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện vào thời điểm được cấp Giấy chứng nhận; nói cách khác, nếu người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì chỉ cần thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất./.