Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn áp dụng Luật Đất đai vẫn còn tồn tại, hạn chế, bất cập cần thiết sửa đổi để phù hợp với tình hình mới. 

Qua nghiên cứu nội dung dự thảo Luật Đất đai, tác giả có một số góp ý như sau:

1. Về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.1. Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo quy định tại Điều 149 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 03 phương án, đề xuất chọn Phương án 3, cụ thể:

 “1. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất để thực hiện dự án có sử dụng vốn Nhà nước gồm dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), dự án sử dụng đất do chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích;

b) Thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Thu hồi đất để phát triển vùng phụ cận của các dự án, công trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn; thực hiện dự án tái định cư; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; khu phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; nhà ở xã hội; công trình thu gom, xử lý chất thải; công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

d) Thu hồi quỹ đất bàn giao cho địa phương sau khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thực hiện sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, thực hiện sắp xếp, đổi mới và phát triển công ty nông, lâm nghiệp;

Lý do: Để địa phương chủ động hơn trong việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, để có cơ sở triển khai thực hiện việc thu hồi đất tại địa bàn Khu kinh tế, khu công nghiệp kiến nghị xem xét điều chỉnh Điểm c Khoản 1 Điều 149 tại Phương án 3 nêu trên như sau:

c) Thu hồi đất để phát triển vùng phụ cận của các dự án, công trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn; thực hiện dự án tái định cư; thực hiện các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; khu phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; nhà ở xã hội; công trình thu gom, xử lý chất thải; công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

1.2. Về thu hồi đất đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng Theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 151 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 03 phương án, kiến nghị chọn Phương án 1, cụ thể: Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất... mà không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục thì bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi không đưa đất vào sử dụng và áp dụng biện pháp buộc đưa đất vào sử dụng trong thời gian không quá 24 tháng và phải nộp một khoản tiền tương đương với tiền thuê đất trong thời gian được gia hạn. Hết thời hạn gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng có hiệu quả thì Nhà nước thu hồi đất trừ trường hợp bất khả kháng. Người sử dụng đất được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn lại và được bồi thường tài sản gắn liền với đất đã đầu tư hợp pháp.

Chính phủ quy định chi tiết việc xác định thời điểm để tính thời gian 12 tháng liên tục không đưa đất vào sử dụng đối với từng trường hợp.

Lý do: Vì doanh nghiệp đã nộp một khoản tiền tương đương với tiền thuê đất trong thời gian được gia hạn, nên việc trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn lại và được bồi thường tài sản gắn liền với đất đã đầu tư hợp pháp là cần thiết nhằm đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp.

1.3. Về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Theo quy định tại Điều 160 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 2, cụ thể “Bãi bỏ quy định này (trong trường hợp mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất).”

Lý do: Đã chọn lựa chọn Phương án 3 tại Điều 149 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

1.4. Về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 184 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 2, cụ thể:“Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ sau đây:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp cho thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm quy định tại Điều … của Luật này;

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện một trong các văn bản sau:

a) Dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận đối với trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Đơn đề nghị giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư; hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, hợp đồng nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đối với trường hợp quy định tại Điều … của Luật này

c) Kết quả kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

d) Kết quả giải quyết khiếu nại về đất đai theo quy định của pháp luật.”

Lý do: Cụ thể hơn, dễ áp dụng trong thực tế hơn so với các Phương án còn lại của dự thảo.

1.5. Cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 188 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, kiến nghị chọn Phương án 1, cụ thể:  “1. Nhà nước cho thuê đất đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 183 và Điều 184 của Luật này.

2. Chính phủ quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đất.

Lý do: Đảm bảo trong quá trình thực hiện phù hợp với tình hình thực tế để thực hiện. Tuy nhiên đề nghị viễn dẫn điều tại khoản 1 Điều 188 sửa “Điều 183 và Điều 184” thành “Điều 186 và Điều 187” để phù hợp với thứ tự điều khoản trong Dự thảo.

1.6. Chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 189 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 2, cụ thể:“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 63, Điều 64, Điều 65 và Điều 66 Luật này, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang đất rừng sản xuất;

d) Chuyển đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

i) Chuyển mục đích sử dụng đất khác với mục đích sử dụng đất theo phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác;

b) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản;

c) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp;

3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Lý do: Phương án này trên cơ sở giữ nguyên quy định hiện hành và quy định bổ sung thêm một số nội dung thuận tiện cho Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện.

1.7. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 190 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 2.

Lý do: Giữ nguyên quy định hiện hành, bổ sung thêm một số quy định cho phù hợp và giao thẩm quyền chấp thuận về Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nhằm đảm bảo thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư công được một cách kịp thời, trong đó chỉ thực hiện đối với các dự án “không phải dự án đầu tư công”.

2. Về giá đất

2.1. Nhà nước quyết định giá đất

Theo Điều 18 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, chọn Phương án 1, cụ thể: “Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.”

 Lý do: Quy định này đã được áp dụng ổn định trong suốt quá trình thi hành Luật Đất đai.

2.2. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Theo Điều 208 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 2 cụ thể:  “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Bảo đảm đúng mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; tuân thủ đúng phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất;

b) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất”

2.3. Khung giá đất

Theo Điều 209 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 1 cụ thể: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng hoặc từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Lý do: Việc ban hành khung giá sẽ tránh sự chênh lệch lớn giữa các địa phương trong cùng khu vực.

2.4. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

 Theo khoản 1 Điều 210 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 02 phương án, đề xuất chọn Phương án 1. (Áp dụng trong trường hợp có khung giá), cụ thể:

Căn cứ khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, công bố công khai và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ đến ngày 31 tháng 12 của năm cuối kỳ. Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.

Trường hợp khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo nguyên tắc thị trường trong việc xác định giá đất.

Theo khoản 3 Điều 210 đưa ra 03 phương án, đề xuất chọn Phương án 2: Phân cấp: Việc quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

a) Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trừ trường hợp thuộc thẩm quyền thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường đối với trường hợp thuộc thẩm quyền thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Lý do: Tăng tính chủ động cho địa phương khi thực hiện.

Trên đây là một số ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tác giả kính gửi đến Ban soạn thảo tham khảo để cùng hoàn thiện dự thảo, hy vọng rằng các quy định của Dự thảo sẽ tháo gỡ, xử lý được các bất cập trong thực tiễn, giải quyết được các xung đột giữa Luật Đất đai với các Luật có liên quan.