1. Sở hữu nhà ở

Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: (i) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; (ii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); (iii) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và phải bảo đảm các quy định: nhà ở thuộc khu vực được cho phép người nước ngoài; số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu trong một tòa nhà chung cư hoặc khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường nếu là nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; thời hạn sở hữu nhà ở.

2. Ủy quyền quản lý nhà ở

Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm2014, người nước ngoài đươc ủy quyền quản lý nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp nhận ủy quyền thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Thuê nhà

Điểm a khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở năm2014 quy định đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, nếu bên thuê là cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Như vậy, người nước ngoài được cho thuê nhà (thuộc sở hữu) và được thuê nhà.

4. Chuyển nhượng hợp đồng đồng mua bán nhà ở thương mại

- Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật Nhà ở; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. Theo đó, được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);  cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định về số lượng căn hộ, nhà ở được sở hữu. Pháp luật không quy định quyền thế chấp nhà ở. Luật không quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Ngoài ra, Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

- Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân ngước ngoài. Trong đó, không có hình thức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

 Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Căn cứ các quy định trên, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nếu bảo đảm điều kiện theo quy định. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng đồng mua bán nhà ở thương mại.

5. Bán mua và tặng cho nhà ở

- Người nước ngoài được bán và tặng cho nhà ở: điểm đ khoản 2 Điều 161 quy định trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân người nước ngoài được bán cho đối tượng sau đây:

+ Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

+ Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;

+ Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời (Khoản 8 Điều 79 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

- Mua nhà ở: Theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.

Người nước ngoài chỉ được mua nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở mà dự án đó hoặc mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bảo đảm các điều kiện liên quan).  

- Nhận tặng cho nhà ở: Theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài được nhận tặng cho của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài  được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.

7. Thuê mua nhà ở

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014).

Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức thuê mua.

8. Thừa kế nhà ở

- Để thừa kế: theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định. Theo đó, có quyền để thừa kế.

- Được nhận thừa kế nhà ở: Theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trong số lượng nhà ở theo quy định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu. Trường hợp được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì hưởng giá trị.

 9. Góp vốn, đổi nhà 

- Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật Nhà ở; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. Theo đó, được đổi nhà, góp vốn nhà ở.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);  cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định về số lượng căn hộ, nhà ở được sở hữu. Pháp luật không quy định quyền thế chấp nhà ở. Luật không quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận góp vốn, nhận đổi nhà.

10. Thế chấp nhà ở

Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được thế chấp nhà ở (trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở)

- Pháp luật không quy định tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền thế chấp nhà ở.

11. Cho mượn và cho ở nhờ

Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được cho mượn và cho ở nhờ nhà ở (trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở).

Pháp luật không quy định tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được cho mượn và cho ở nhờ nhà ở./.