Dự thảo Luật Luật Đất đai (sửa đổi) không đề cập đến khái niệm “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Quyền này được đề cập đến đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cụ thể:
Tại Điều 36 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, có quyền và nghĩa vụ: “b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; c) Bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật này; người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được xác định;” (theo tác giả, việc viện dẫn Điều 49 nêu trên là sự nhầm lẫn về mặt kỹ thuật, đó phải là Điều 50).
Khoản 3 Điều 40 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, trừ trường hợp sử dụng đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên có các quyền và nghĩa vụ sau đây: “b) Bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 50 của Luật này; người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được xác định; c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Tại Điều 50 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, phân thành 02 trường hợp: một là, điều kiện của tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước; hai là, điều kiện của tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê.
Với các quy định như trên, có thể hiểu có 03 loại quyền liên quan đến đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm: một là, quyền đối với tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; hai là, quyền đối với tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; ba là, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (được thực hiện một cách độc lập trong trường hợp: cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được ghi nhận tại điểm d khoản 3 Điều 40 dự thảo Luật Đất đai năm 2013).
Vấn đề đặt ra, Điều 36 và Điều 40 dự thảo xác định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (trừ trường hợp sử dụng đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên), có các quyền: bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện; thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; đối với cá nhân còn có thêm quyền để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Tuy nhiên, tại Điều 50 quy định điều kiện liên quan đến đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm chỉ nêu đối với trường hợp “bán, mua” tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Vậy việc thực hiện các quyền khác thì điều kiện là gì? Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ thêm nội hàm “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” và điều kiện để thực hiện các giao dịch (ngoại trừ điều kiện bán, mua đã được quy định) liên quan đến quyền này./.