Tại mục 2 Chương IX dự thảo Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, đã nêu cụ thể các trường hợp: giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Với việc quy định chi tiết như trên, phân định rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu, trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu, bảo đảm sự thống nhất trong thực hiện.

Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 126 dự thảo Luật, nêu rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện đối với đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện để tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Một trong những điều kiện về đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là “Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013 là có nội dung “đất không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Từ quy định này, có những cách hiểu khác nhau: theo quy định hiện hành, đất đấu giá phải là đất “sạch” nhưng với quy định này thì đất có thể “chưa sạch” vẫn được đưa vào đấu giá; cách hiểu thứ hai, thực chất quy định này chỉ làm rõ và đầy đủ hơn các trường hợp “đất sạch”, đó là đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đất không thuộc diện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều luật sử dụng cụm từ “không phải”, chứ không phải là “chưa bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”). Để thống nhất, dự thảo cần làm rõ nội hàm của điều kiện “Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Qua phân tích trường hợp thực tế về đấu giá quyền sử dụng đất có tác động lớn đến sự ổn định, phát triển của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế là trường hợp đấu giá đất tại Thủ Thiêm, những nguyên nhân pháp lý từ pháp luật đất đai được rút ra, đó là: việc xác định giá khởi điểm, điều kiện và năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền,...  Những vấn đề trên đã được quan tâm, hoàn thiện tại dự thảo Luật Đất đai, trong đó, một số vấn đề kiến nghị tiếp tục xem xét như sau:

- Điều kiện chủ thể được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Dự thảo Luật quy định đối với trường hợp tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải đáp ứng các tiêu chuẩn: “a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; c) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản; d) Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án; đ) Cam kết của nhà đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án; e) Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất; g) Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”.

Đối với điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản thì cần xem xét khi hoàn thiện các quy định của pháp luật đấu giá tài sản, trong đó lưu ý vấn đề liên quan đến “tiền đặt trước” với mức “tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá” (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản). Đối với những trường hợp đấu giá tài sản có giá trị lớn có thể xem xét quy định thêm người trúng đấu giá phải nộp thêm “tiền đặt trước” ngay sau khi trúng đấu giá để ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Điều kiện “Cam kết của nhà đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án” và “Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” là hai điều kiện ở hai giai đoạn khác nhau. Điều kiện “cam kết” của nhà đầu tư là ở giai đoạn nộp hồ sơ tham gia đấu giá; điều kiện “phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ...” là ở giai đoạn đã trúng đấu giá. Để đảm bảo tính chặt chẽ trong lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, điều kiện “cam kết...” còn “lỏng lẻo”, mơ hồ, tính pháp lý không cao (thậm chí không có), trong khi đây là điều kiện nhằm hướng đến dự án sẽ được triển khai trên thực tế đúng tiến độ, tránh trường hợp lãng phí nguồn lực đất đai hoặc nhà đầu tư “đầu cơ”, “găm hàng”. Do đó, kiến nghị điều kiện “Cam kết của nhà đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án” theo hướng gộp hai điều kiện nêu trên để xem xét năng lực của người tham gia đấu giá ngay từ giai đoạn xét hồ sơ tham gia đấu giá, cụ thể: “Nhà đầu tư phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”.

Điều kiện “Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất”, cần bổ sung thêm nội dung “và các nội dung khác tại phương án đấu giá đã được người có thẩm quyền phê duyệt” để tránh trưòng hợp có sự thay đổi các nội dung khác sau khi trúng đấu giá.

Đối với điều kiện “Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư” cơ bản kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 và được hướng dẫn tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi: quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ; khoản 11 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi; khoản 11 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ; khoản 3 Điều 2 Nghị định số 62/2019/NĐ-CP ngày 11 tháng 7 năm 2019 của Chính phủ). Khi xem xét điều kiện này trong hồ sơ tham gia đấu giá, cần thực hiện nghiêm túc và bảo đảm các căn cứ theo quy định của Luật và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành./.