1. Tại các điều luật liên quan đến thực hiện các quyền (giao dịch dân sự) của người sử dụng đất là Điều 28, Điều 29, Điều 49, Điều 50 của dự thảo Luật (tương ứng với các điều: Điều 167, Điều 168, Điều 188, Điều 189 Luật Đất đai năm 2013). Các điều luật đề cập đến các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Trong khi đó, dự thảo Luật có đề cập đến quyền khác của người sử dụng đất là: hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất (điểm h khoản 2 Điều 40 dự thảo Luật) và cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (điểm d khoản 3 Điều 40 dự thảo Luật). Điều kiện thực hiện các quyền này là như thế nào? Dự thảo Luật cần xem xét bổ sung thêm quy định liên quan đến thực hiện hai quyền nêu trên của người sử dụng đất.

2. Khoản 3 Điều 28 dự thảo Luật kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, điểm c, d khoản 3 Điều này quy định “c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Để đồng bộ, phù hợp với quy định pháp luật liên quan, xem xét các nội dung sau: (i) Luật giao chính phủ quy định về vấn đề liên quan đến “văn bản về thừa kế”, xác định cụ thể là những văn bản gì và di chúc có được xem là “văn bản về thừa kế”, là cơ sở để giải quyết hồ sơ liên quan đến quyền của người sử dụng đất không? (ii) Bỏ điểm d nêu trên và điều chỉnh điểm c thành “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực” để thống nhất với Luật Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật về chứng thực.

3. Điều 49 dự thảo Luật quy định điều kiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định này cơ bản kế thừa và kết hợp các điều luật: Điều 188, Điều 193, Điều 191,... Luật Đất đai năm 2013.

Trong đó, điều kiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 49 dự thảo Luật như sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa theo quy định Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời theo quy định của pháp luật”.

Trong đó, điều kiện “quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời theo quy định của pháp luật” là nội dung mới được bổ sung so với Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, cần xem xét đối với trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp tại điểm d khoản 2 Điều 146 dự thảo Luật (tương ứng với điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013): “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đúng vị trí, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Đối với điều kiện “đất không có tranh chấp”: khoản 50 Điều 3 dự thảo Luật quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (tương ứng với quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Thực tiễn cho thấy, có những trường hợp tranh chấp không rõ ràng, các bên không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết nên việc xác định đất có tranh chấp hay không khá khó khăn; hoặc, một số trường hợp một bên có đơn gửi các cơ quan, tổ chức hành nghề công chứng đề nghị không cho tiến hành các giao dịch. Những vấn đề này ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và gây khó khăn cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết, trong khi căn cứ xác định có tranh chấp hay không lại không rõ ràng. Chính vì vậy, dự thảo Luật cần bổ sung hoặc giao Nghị định quy định cụ thể việc xác định căn cứ đất đai có tranh chấp hay không.

4. Khoản 6 Điều 49 dự thảo Luật quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, như: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó,… Vậy trong trường hợp nếu các đối tượng thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định này được nhận thừa kế thì sẽ giải quyết như thế nào? Dự thảo Luật cần xem xét quy định thêm vấn đề này.

 5. Điều 50 dự thảo Luật quy định điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Một trong những điều kiện đối với bên bán là “Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật”, thực tiễn cho thấy việc xác định tài sản được tạo lập hợp pháp là rất khó xác định, tài sản gắn liền với đất xét về tính chất cũng tương tự như nhà ở, để thống nhất với Luật Nhà ở và có tính khả thi, đề nghị quy định điều kiện này là “Tài sản gắn liền với đất thuê được đã được đăng ký theo quy định của pháp luật”.

Một trong những điều kiện đối với bên mua là “có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư”. Cần xác định rõ “dự án đầu tư” là dự án đầu tư của nhà đầu tư đã bán tài sản hay dự án đầu tư mới của bên mua. Về bản chất, đây là việc bán, mua tài sản gắn liền với đất, khác với việc chuyển nhượng dự án đầu tư. Do đó, cần làm rõ điều kiện này để áp dụng đúng pháp luật./.