1. Thay đổi tên gọi của Giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận mới có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Bổ sung điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định 04 điều kiện: (i) Có Giấy chứng nhận; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất (khoản 1 Điều 188).

Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm điều kiện: Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 45).

3. Bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất, khoản 25 Điều 3 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.

Trong các đối tượng sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 cũng không còn hộ gia đình.Luật Đất đai 2024 chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực.Như vậy, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.

Luật mới có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259, theo đó hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Giấy chứng nhậnđược cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

4. Mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Đất đai năm 2024 chia người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cùng với cá nhân trong nước là một nhóm và gọi chung là cá nhân (khoản 3 Điều 4); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thành một nhóm (khoản 6 Điều 4).

Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương ứng đối với nhóm người sử dụng đất này. Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước. Đây là điểm mới cơ bản trong Luật Đất đai năm 2024, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (i) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024); (ii) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024).

Như vậy, có thể thấy việc mở rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, góp phần giải quyết những bất cập như trước đây về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Từ đó, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có môi trường thuận lợi để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh, làm việc, sinh sống,…tại Việt Nam.

5. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Luật Đất đai 2024 (Điều 45) đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì không cho phép như hiện nay.

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định:“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.

6. Mở rộng quyền của người sử dụng đấtđược Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các quyền đối với người sử dụng đất đối với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong đó có quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Theo đó, khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Theo quy định tại Điều 34, đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền: (i) bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (không chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê) và (ii) bán tài sản thuộc sở hữu của mìnhgắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê (đồng thời với chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê) khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này.

Trong đó, việc người sử dụng đất có được bán tài sản đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê hay không phụ thuộc vào việc họ “đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp” (khoản 2 Điều 46).

Đồng thời, quy định của Điều 46 cũng khẳng định quyền thuê trong hợp đồng thuê không được chuyển nhượng tách biệt mà phải đi kèm với bán tài sản và thời điểm người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê là khi tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện luật định.

7. Bãi bỏ khung giá đất; Bảng giá đất được xây dựng hằng năm; Thu nhập chịu thuế tính theo bảng giá đất

Hiện nay, theo Điều 113  Luật Đất đai 2013, Chính phủ  ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (khoản 1 Điều 114).

Luật Đất đai 2024  đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, theo khoản 3 Điều 159, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.

Cùng với đó, Luật Đất đai cũng sửa đổi, bổ sungkhoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Điều 247) về thu nhập chịu thuế, cụ thể: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.

Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước. Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa giá thị trường và giá theo bảng giá đất, từ đó sẽ hạn chế được vấn đề chuyển nhượng giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp./.