Nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2023 được xác định là xây dựng nhà ở với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Ngoài mục đích để ở như Luật Nhà ở năm 2014, Luật năm 2023 còn bổ sung thêm mục đích là “không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp”[1].

Ngoài các loại nhà ở được nêu tại Luật Nhà ở năm 2014 là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung thêm 02 loại nhà: Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật Nhà ở. Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Luật nhà ở. Luật Nhà ở năm 2023 cũng giải thích về nhà ở cũ (nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư), nhà ở thuộc tài sản công (là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý)[2].

Đối với thuê mua nhà ở, Luật Nhà ở năm 2023 không khống chế tỷ lệ tối thiểu về tiền thanh toán trước của người thuê mua cho bên cho thuê mua (Luật Năm 2014 yêu cầu người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua), mà để người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở[3].

Về nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung thêm điều kiện về nghiệm thu, cụ thể: Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng, Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng[4].

Đối với nhà ở cũ, Luật Nhà ở năm 2023 đề cập đến trong quy định về quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử (Điều 122), cải tạo nhà biệt thự là nhà ở cũ (khoản 4 Điều 131).

Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối tượng được hưởng là công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp; doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân[5]. Về nguyên tắc, cá nhân là công nhân trong khu công nghiệp chỉ được thuê 01 nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp trong cùng thời điểm và không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê; sau khi chấm dứt hợp đồng lao động thì người thuê nhà phải bàn giao lại nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho bên cho thuê; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp chỉ được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình thuê lại[6].

Đối với nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, việc quản lý vận hành nhà ở thực hiện theo quy định bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội[7].

 Về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam, Luật Nhà ở năm 2023 quy định sát thực tiễn hơn khi bỏ “hộ gia đình”. Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước (Luật Nhà ở hiện hành quy định là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước); người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (Luật Nhà ở năm 2014 quy định là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”); tổ chức, cá nhân nước ngoài, gồm: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam./.