1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở

- Khoản 3 và 4 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định:

“3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 02 đối tượng, đó là: (1) Công dân Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài; (2) Người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

- Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở

+ Điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”.

Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.

Như vậy, điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở phải là: (i) thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở; (ii) quyền sử dụng đất ở được nhận chuyển nhượng gắn liền với quyền sở hữu nhà ở, nói cách khác, vì có quyền sở hữu nhà ở nên mới có quyền sử dụng đất ở gắn liến với nhà ở đó; hoặc, quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; (iii) hình thức nhận chuyển quyền: mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

+ Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 thì phải có các điều kiện sau đây: (i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; (ii) có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở: Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

+ Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

+ Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

 Từ các quy định trên, xác định điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Giấy tờ chứng minh điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

2. Xác định diện tích quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Điểm đ khoản 1 Điều 169 và khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 đều quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy, diện tích quyền sử dụng đất được công nhận là diện tích gắn liền với nhà ở.

Đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì việc xác định diện tích đất gắn liền với nhà ở là thuận lợi và có cơ sở.

Đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở là như thế nào? Thực tế có trường hợp diện tích đất ở rất lớn nhưng diện tích nhà ở lại chỉ chiếm một phần nhỏ trong diện tích đất này. Vậy khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thì phải xác định phần diện tích quyền sử dụng đất là tất cả diện tích quyền sử dụng đất đó hay chỉ là phần diện tích quyền sử dụng đất gắn liền với diện tích nhà ở được xây dựng? Hiện nay, chưa có quy định pháp luật về vấn đề này.

Theo quan điểm của tác giả, lý do dẫn đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là để bảo đảm quyền lợi đi kèm của người sử dụng đất khi mua nhà ở tại Việt Nam. Do đó, đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở mà diện tích xây dựng nhà ở nhỏ hơn nhiều so với diện tích đất ở thì chỉ công nhận phần diện tích đất ở gắn liền với nhà ở, diện tích cụ thể có thể áp dụng theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai năm 2013.

Khoản 1, 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất ở tại nông thôn:

“1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Khoản 1, 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất ở tại đô thị:

“1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.

 Áp dụng quy định trên, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân mà diện tích nhà ở gắn liền với đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn, hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị thì có quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất đó. Trường hợp diện tích đất ở lớn hơn nhiều lần so với diện tích đất xây nhà ở thì công nhận quyền sử dụng đất gắn xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất nếu diện tích xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013; nếu toàn bộ diện tích nêu trên nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013 thì công nhận quyền sử dụng đất bằng hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, để có cơ sở pháp lý và áp dụng pháp luật thống nhất, kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp nêu trên./.