1. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Theo quy định tại Điều 45, Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản hoặc Hội đồng đấu giá tài sản chuyển kết quả đấu giá tài sản, biên bản đấu giá, danh sách người trúng đấu giá cho người có tài sản đấu giá để ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cho cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt kết quả đấu giá tài sản, hoàn thiện các thủ tục liên quan, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trong phạm vi bài viết, phân tích về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (không đề cập đến trường hợp cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt kết quả đấu giá tài sản).

- Căn cứ để các bên ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là kết quả đấu giá tài sản.

- Thời điểm chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá: Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thể là 2 bên hoặc 3 bên: (i) giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá; hoặc (ii) giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Các vấn đề khác liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá: thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có công chứng, chứng thực không?

Luật Đấu giá tài sản không quy định về việc hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có công chứng, chứng thực hay không mà quy định dẫn chiếu thực hiện theo Bộ luật Dân sự.

Tại Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ có một điều quy định trực tiếp về bán đấu giá tài sản là Điều 451 nhưng cũng không đề cập đến việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Điều 451 quy định như sau: Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Xem xét các quy định của pháp luật chuyên ngành đối với bất động sản và tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, như: đất đai, nhà ở, xe ô tô:

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tại khoản 3 Điều này nêu rõ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Điểm ba khoản 2 Điều 8 Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ trưởng Bộ Công an quy định về quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ quy định giấy tờ chuyển quyền sở hữu xe, có một trong các giấy tờ sau đây: Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân có xác nhận công chứng hoặc chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan, tổ chức, đơn vị đang công tác đối với lực lượng vũ trang và người nước ngoài làm việc trong cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế mà đăng ký xe theo địa chỉ của cơ quan, tổ chức, đơn vị công tác.

Như vậy, trường hợp hợp đồng mua bán tài sản đấu giá mà tài sản đó theo quy định của pháp luật chuyên ngành phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực.

3. Những vấn đề trao đổi

a) Trách nhiệm của công chứng viên đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng viên phải chịu trách nhiệm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự (khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014). Đối với trường hợp công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì hồ sơ được chuyển sang công chứng khi mọi thủ tục liên quan đến đấu giá đã kết thúc. Từ đó, có hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: công chứng viên chỉ chịu trách nhiệm liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá từ giai đoạn nhận hồ sơ công chứng và không có trách nhiệm đối với các vấn đề liên quan khác trong giai đoạn trước đó. Giai đoạn trước đó (giai đoạn liên quan đến tổ chức đấu giá tài sản) là trách nhiệm của tổ chức đấu giá, đấu giá viên. Nếu xác định trách nhiệm như trên dẫn đến mâu thuẫn với trách nhiệm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của côgn chứng viên đối với hợp đồng, nhất là trường hợp việc tổ chức đấu giá đối với tài sản đó có điểm chưa phù hợp với quy định pháp luật đấu giá tài sản và bị huỷ kết quả đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 72 Luật Đấu giá năm 2016, như: người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;…

Trường hợp thứ hai: Công chứng viên chịu trách nhiệm bảo đảm tính hợp pháp của cả giai đoạn trước khi công chứng, nghĩa là giai đoạn tài sản được đấu giá. Với trường hợp này, phù hợp với trách nhiệm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng của công chứng viên theo quy định của Luật Công chứng; tuy nhiên, lại không phù hợp với Luật Đấu giá tài sản và cũng không có quy định nào về việc công chứng viên tham gia vào quy trình đấu giá tài sản để bảo đảm tính hợp pháp của hợp đồng bán tài sản đấu giá trong giai đoạn đấu giá.

Từ thực tiễn trên, thiết nghĩ trách nhiệm của công chứng viên đối với hợp đồng bán tài sản đấu giá từ giai đoạn công chứng.

b) Trường hợp tài sản đấu giá là tài sản thi hành án dân sự 

Tại Điều 106 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định về đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản. Trong đó, hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có: Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự; bản sao bản án, quyết định; quyết định thi hành án; quyết định kê biên tài sản, nếu có; văn bản bán đấu giá thành hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án; giấy tờ khác có liên quan đến tài sản.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ. Đối với tài sản không thuộc trường hợp trên mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản. Giấy tờ được cấp mới thay thế cho giấy tờ không thu hồi được. Giấy tờ không thu hồi được không còn giá trị.

Như vậy, đối với trường hợp tài sản đấu giá là tài sản thi hành án dân sự thì không yêu cầu phải có hợp đồng bán tài sản đấu giá. Trong khi theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì sau khi kết thúc cuộc đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Từ quy định như trên, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét nhằm áp dụng pháp luật thống nhất./.