1. Điều kiện liên quan đến quyền sử dụng của thửa đất giao dịch

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.1. Điều kiện chung

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai.

- Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai thì trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là các đối tượng sau đây và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho: tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; hộ gia đình, cá nhân (hộ gia đình, cá nhân trong nước – khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013) hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng  thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b) Đất không có tranh chấp

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Đối với điều kiện này cần lưu ý rằng, Luật Đất đai quy định là “có tranh chấp”, không nêu rõ việc tranh chấp này có đang được giải quyết hay không. Do đó, khi xem xét điều kiện đất không có tranh chấp phải xem xét cả trường hợp các bên tranh chấp chưa có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014). Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất quy định tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), cụ thể: trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký. Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý như sau: tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản ngay sau khi nhận được yêu cầu của Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự.

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài được quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, trong đó phổ biến thường gặp trong các giao dịch là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Đất sử dụng có thời hạn quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất; người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 128 Luật Đất đai năm 2013).

1.2. Ngoài các điều kiện chung quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện trong các trường hợp theo quy định tại các điều 189 (điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm), 190 (điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp), 191 (trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất), 192 (trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện), 193 (điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) và 194 (điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) của Luật Đất đai.

1.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Ngoài các điều kiện trên, trong một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì những trường hợp sau dây không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể một số trường hợp:

- Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy, người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp bên nhận tặng cho, nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

b) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

c) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

d) Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó./.