1. Căn cứ từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điểm đ khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính, nêu rõ Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

-  Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; 

- Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

-  Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định dưới đây;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Từ các quy định trên, trong giai đoạn cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai thì sẽ phải từ chối hồ sơ nếu có văn bản yêu cầu của các cơ quan sau đây: (i) Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát đối với trường hợp tài sản là của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; (ii) các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

2. Ủy ban nhân dân cấp xã có phải là cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai?

 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, quy trình của giải quyết tranh chấp đất đai là phải có giai đoạn hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu sau khi hoà giải không thành thì mới tiếp tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định.

Như vậy, có thể hiểu rằng, cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh và Tòa án nhân dân; Ủy ban nhân dân cấp xã không phải là cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.

Mặt khác, xét về kỹ thuật lập pháp, Luật Đất đai năm 2013 quy định Điều 202 là hòa giải tranh chấp đất đai để nêu rõ quy trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; tiếp đến là Điều 203 là thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, đã tách bạch rõ ràng hai giai đoạn là hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai. Qua đó, khẳng định thêm về cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh và Tòa án nhân dân.

Từ các phân tích như trên, khi áp dụng quy định tại điểm đ khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất thì đó phải là của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh và Tòa án nhân dân theo quy định giải quyết tranh chấp đất đai. Việc xác định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất./.